2023年下半年，各类型房企销售业绩将明显分化，央企、国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅的增长，出险房企销售仍会是大幅下降。
中房报记者 李叶丨北京报道
2023年已过半，在这一时期的房企销售数据中，一些趋势正悄然显现。
6月30日，多家房地产研究机构发布了房企销售业绩榜单。根据中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》来看，保利发展、万科、中海地产分别以2366亿元、2018亿元和1784.8亿元销售额位居前3。销售面积方面，碧桂园以2085.6万平方米位居榜首，保利发展、万科则分别以1513.3万平方米、1263万平方米紧随其后。
榜单数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，持续收窄。销售额超千亿房企7家，较去年同期减少2家，百亿房企78家，较去年同期减少7家。
值得注意的是，在销售额超千亿的7家房企中，央企、国企就占了4家。
基于此，中指研究院预判，2023年下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长。下半年，各类型房企销售业绩将明显分化，央企、国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅的增长，出险房企销售仍会是大幅下降。
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央企、国企“进击”
“风急浪高，大船更稳。”
2023年上半年，千亿以上阵营企业数量有所减少。具体来看，千亿以上阵营7家，较去年同期减少2家，销售额均值1793.7亿元。第二阵营（500亿～1000亿元）企业10家，较去年同期增加3家，销售额均值784.3亿元。第三阵营（300亿～500亿元）企业16家，较去年同期减少1家，销售额均值358.3亿元。第四阵营（100亿～300亿元）企业为45家，较去年同期减少7家，销售额均值171.4亿元。
在销售额超千亿的7家房企中，央企、国企就占了4家。
实际上，在房地产进入“黑铁时代”成为行业共识的背景下，大部分房企面临着融资难问题，拿地意愿减弱、战略收缩成为常态。越来越多的房企不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
尽管如此，依然有选择逆势发展的企业。其中，央企、国企身影频现。
从公布的2023年销售目标的10家房地产企业来看，多数房企选择了降低销售目标，仅中海地产、越秀地产提高了销售目标；招商蛇口和绿城中国保持与2022年销售目标不变，均为3300亿元。
3月31日下午，在中海地产于香港举办的2022年度业绩交流会上，当中海地产管理层介绍完2022年业绩和财务表现并公布“2023年销售增长20%”的目标后，现场一众投资机构开始沸腾。
对此，中海地产董事局主席颜建国坦言，中海地产有“进”的资源。过去两年，中海地产投资购地金额行业领先，今年的可售货值约7900亿元(不含2023年新购地增加的货量)，可售货值居行业前列。过去一年多，土地市场竞争减少，公司新增项目的回报率显著提升。
越秀地产管理层在业绩会上表示，2023年的合同销售目标为1320亿元，较2022年合同销售目标同比增长6%。2023年，公司可售货值为2400亿元。
值得注意的是，招商蛇口签约销售金额目标虽与去年同为3300亿元，但较去年的销售额有近13%增幅，还提出了“3年内跻身五强”的目标；保利发展虽未在业绩会上提及“进三争一”的口号，公司董事长刘平以“2023年将继续不断做强做大自身”回应年度目标的提问，但今年上半年，保利发展已跻身销售榜单第一名。
央企、国企之所以能在本轮竞争中如此“进击”，与其较低的融资成本有关。
2022年对于大部分房企而言，融资依然很难。但对于国企、央企背景的房企而言，却是获得低息资金的机会。统计发现，2022年年化融资成本最低的10家房企，除龙湖集团外，其余9家均为国企或央企，如中海地产融资成本低至3.57%。
根据同策研究院提供的榜单数据显示，2022年排名融资金额前5的房企中，有4家为央企、国企。
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二季度销售额下滑
中国人民银行最新调查显示，2023年第二季度，居民买房意愿和房地产企业贷款需求均有所下降。
居民购房的意愿也直接体现在房企的销售数据上。
今年一季度，TOP100房企销售额同比增长8.2%，为2022年1月以来首次出现正增长，房企销售呈现企稳恢复态势。到上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3个百分点，呈现持续收窄的趋势。
记者注意到，TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%，经季节调整后环比下降19.0%。
对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。步入6月，市场活跃度延续回落态势，端午假期，除个别城市外，各地推盘力度不够大，多地以顺销为主，导致销售额同比大幅下降。
“今年以来，一季度在积压需求释放及前期政策效果逐渐显现等综合因素影响下，房地产市场活跃度明显提升。二季度，积压需求释放结束及政策效应边际减小，需求支撑乏力，行业复苏明显转弱。”他说。
值得注意的是，6月以来，山东青岛、福建福清、南京六合、沈阳、河南南阳、嘉兴、扬州、连云港等多地出台房地产优化政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面。
6月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期和5年期以上LPR结束了连续9期“按兵不动”，均较上一期下降10个基点。
根据易居研究院的计算，以最新调降后的LPR为准，100万贷款本金30年期，在房贷利率下降10个基点情况下，按等额本息还款，总利息支出减少约2.1万元。若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑，实际上最近四年，购房者月供负担减轻了近10%。
新一轮的利好政策下，房地产的销售端是否会迎来转机？
中指研究院市场研究总监陈文静直言，当前降息对市场预期的修复产生了一定积极效果，但对市场销售端的实质性带动有限，购房者入市节奏并未好转，房地产市场表现依然较为平淡。短期若有更多、更大力度的政策出台，市场预期或进一步好转和修复，多个政策叠加有望带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场或温和修复。若政策出台较慢或政策力度较小，购房者置业信心或难有改善，房地产市场调整态势预计仍将延续一段时间。
刘水则预测，当前购房者置业情绪仍没有明显提升，下半年房地产市场恢复仍有波折，预计全年销售在去年低基数下或实现小幅增长。下半年，各类型房企销售业绩将明显分化，央企、国企销售仍将保持强劲增长，稳健性民企将有小幅的增长，出险房企销售仍会是大幅下降。
